Как правильно выбрать объекты-аналоги для оспаривания результатов кадастровой оценки

Как правильно выбрать объекты-аналоги для оспаривания результатов кадастровой оценки?

Отвечает Марина Макеева, к.э.н., член Экспертного совета НП СРО «Деловой Союз Оценщиков», генеральный директор ООО «Центр развития инвестиций»

Принятие поправок в законодательство о кадастре недвижимости и кадастровой оценке в отношении возможности досудебного и судебного оспаривания результатов кадастровой оценки открыло для оценщиков новый сегмент рынка оценки. И сегмент этот немаленький, учитывая практику оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков во всех регионах, а также проходящую, (а в отдельных регионах уже проведенную), кадастровую оценку объектов капитального строительства. При вроде бы очевидной простоте задачи — оценить объект недвижимости (свободный земельный участок или здание без учета стоимости земельного участка) — ее решение таит в себе немало подводных камней.

Самый мощный «риф» — это проведение оценки на ретроспективную дату. В соответствии со ст.24.19 Закона № 135-ФЗ, «основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: ... установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость». Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки или на 1 января года, в течение которого проводится кадастровая оценка. Зачастую время, прошедшее с даты, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, до даты заключения договора на оценку его рыночной стоимости для оспаривания результатов оценки кадастровой стоимости, может составлять 1-3 года. И оценщику приходится погружаться в воспоминания о днях и рынках былых...

Основа основ оценки стоимости — это информация о ценах, количественных и качественных характеристиках объектов-аналогов. Источники этой информации могут быть или весьма «полноводными» и содержать исчерпывающую информацию, или течь скудными ручейками, приводя цену и 2-3 характеристики. Сравнительно просто проводить оценку, когда можно позвонить по указанному в источнике информации телефону и узнать какие-либо недостающие подробности по аналогу оцениваемого объекта. Но когда с даты предложения на продажу или совершения сделки прошло 1-3 года, вряд ли кто-то сможет вспомнить все подробности о данном объекте. Поэтому главное в оценке на ретроспективную дату — подбор аналогов.

Что же представляют собой эти источники информации об аналогах — «отголоски прошедших времен»? Их не так много:

1. Различные базы данных по недвижимости, которые, как правило, обладают архивом, и его можно получить бесплатно или за относительно небольшую плату.
2. Архивные данные различных дружественных оценщикам агентств недвижимости и риэлтерских агентств.
3. Печатные издания: газеты бесплатных объявлений, бюллетени по продаже недвижимости и подобные специализированные и неспециализированные издания.
4. Собственные базы оценщиков.

Рассмотрим поподробнее, что же они собой представляют, и каковы их плюсы и минусы.

1. Базы данных недвижимости. Несомненным плюсом этих источников можно считать полноту информации (в большинстве баз) и ее достоверность, поскольку, как правило, сотрудниками компаний-создателей проводится проверка закачиваемой в базу информации (но нужно оговориться: далеко не все они трепетно относятся к достоверности данных). Минусы — подобные базы с архивами существуют в весьма ограниченном количестве, в основном, в крупных городах и, как уже говорилось, не всегда содержащаяся в них информация оказывается достоверной.

2. Архивные данные агентств недвижимости и риэлтерских агентств. В большинстве своем риэлторы не хранят «документальных воспоминаний» о том, что они когда-то продавали, выступая в роли посредников. Продали, комиссионные получили и забыли — это минус. Тем не менее, встречаются компании, который обладают архивами и могут предоставить эту информацию, и в зависимости от характера взаимоотношений с оценщиками сделать это за плату или безвозмездно, — это плюс. Качество содержащейся в этих архивах данных может быть весьма высоким, поскольку риэлторы заинтересованы в полноте информации об объекте. И это тоже плюс.

3. Печатные издания представляют собой самый скудный по полноте информации источник, и это их основной минус. Ситуация объясняется объективными причинами: ограниченностью объема объявлений по количеству знаков, платой за каждый знак и т.п., и субъективными причинами: нежеланием раскрывать всю информацию об объекте, чтобы «заинтриговать» и привлечь внимание и т.д. Плюс, пожалуй, лишь в том, что если данные по объекту представлены все же в достаточно полном виде, ими можно воспользоваться.

4. Собственные базы оценщиков. Не все оценщики задумываются над тем, что они обладают весьма ценной информацией, которая представляет собой данные по объектам недвижимости, использованные ими в качестве аналогов при проведении оценки. Эта информация, как правило, проверена на дату проведения оценки, выяснены недостающие подробности и нюансы по объекту-аналогу. Это огромный плюс. Минус — практически невозможно подтвердить дополнительную информацию, полученную оценщиком при переговорах с собственником объекта-аналога или посредником, и отсутствующую в скрин-шотах. Здесь приходится полагаться на честность оценщика и основную информацию по скрин-шотам.

Чем же должен руководствоваться оценщик, прежде чем «припасть» к тому или иному источнику и утолить жажду информации?

Прежде всего, он должен помнить и выполнять требование п.19 ФСО № 1: «Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения». Это означает, что утоляющий информационную жажду источник не должен приводить к ценовым галлюцинациям. В сведениях об объекте-аналоге должна содержаться информация по всем ценообразующим факторам, оказывающим влияние на объект оценки. Мало информации — смените источник или используйте несколько. Не можете получить необходимые данные — лучше откажитесь, поскольку в комиссии по оспариванию результатов кадастровой оценки или при судебном разбирательстве такой отчет будет отклонен. И хорошо, если без последствий для оценщика.

Следующий момент. При отсутствии аналогов в ближайшем окружении объекта следует расширить район подбора, вводя при необходимости поправку на местоположение. Если в качестве объекта оценки выступают свободные земельные участки, расположенные в небольших населенных пунктах, можно подбирать аналоги в схожих по своим социально-экономическим характеристикам населенных пунктах.

Достаточно часто в регионах при описании земельных участков используется понятие «под строительство объектов коммерческого назначения». Данное понятие требует пояснения в отчете, поскольку в разных регионах под ним объединяются земельные участки разного вида разрешенного использование — где-то «под торговлю и сервисные услуги», а где-то «под офисы, торгово-развлекательные цели и оказание различного вида услуг».

И последнее — о том случае, когда при оценке земельного участка невозможно применить прямой метод оценки (метод сравнения продаж) и приходится использовать косвенные методы (техники остатка и выделения). Метод выделения относится к методам сравнительного подхода и, следовательно, для оценки будут использоваться сведения о продажах единых объектов недвижимости (земельный участок + улучшения). Следует помнить, что в качестве аналогов можно использовать только данные о продажах зданий, но не встроенных помещений. При использовании метода техники остатка необходимо учитывать то обстоятельство, что в аренду будет сдаваться не вся общая площадь здания, а только арендопригодная. Поэтому при отсутствии сведений об аредопригодной площади объектов-аналогов необходимо применять среднерыночные коэффициенты отношения арендопригодной площади к общей площади здания.

Подводя итог, можно рекомендовать оценщикам тщательнее подходить к выбору аналогов. Чем полнее информация об объектах, чем больше они схожи с объектом оценки, тем меньше потребуется вводить корректировок, а, значит, корректнее будет и сам результат.