Рынок оценки в России погрузился в застой

Такой вывод можно сделать по результатам десятого ежегодного рэнкинга оценочных компаний России, составленного рейтинговым агентством RAEX ("РАЭКС-Аналитика") по итогам 2017 года. Падает как спрос на услуги оценочных компаний, так и стоимость их работ. Дальше может быть еще хуже: поле деятельности для профессиональных оценщиков сокращается из-за распространения информационных технологий, внедрение которых позволяет компаниям проводить оценку типовых объектов не хуже, чем это делают люди.

Суммарная выручка крупнейших российских оценочных организаций--участниц нынешнего рэнкинга составила по итогам 2017 года 5,929 млрд руб., увеличившись за год по сопоставимым данным на 2,4% (полную версию рэнкинга см. на сайте www.raexpert.ru). С поправкой на инфляцию (2,5% за год, Росстат) на этом рынке профессиональных услуг наблюдается застой. Напомним, что в прошлогоднем выпуске рэнкинга мы фиксировали более стремительные темпы роста его участников: за 2016 год они составляли 12% (при инфляции в 5,4%).

Среди факторов такого торможения на рынке оценки — общий инвестиционно-экономический фон (рост ВВП в 2017 году составил 1,5%), снижение стоимости услуг оценщиков, а в некоторых случаях и сокращение спроса на них. Общее количество отчетов об оценке участников рэнкинга составило 122,2 тыс., увеличившись за год на 10%, то есть объем выполненной работы в 2017 году вырос гораздо больше, чем соответствующие ему доходы. Как результат — из 100 компаний--участниц рэнкинга, почти половина участников завершила год с отрицательным приростом своей выручки.

Ожидать резких изменений в конъюнктуре спроса на этом рынке пока не приходится. Более того, спрос на массовые виды оценки со временем начнет снижаться. Способствовать этому будут развитие информационных технологий и постепенное вытеснение типовых оценочных работ соответствующими приложениями, которые уже сегодня применяют заказчики оценки, например банки, а также сами оценочные компании. Так, например, по словам Сергея Силантьева, директора департамента VIP-клиентов компании "Прайс Информ", использование крупными банками, в первую очередь Сбербанком, высоких технологий позволяет сотрудникам в короткие сроки и с достаточным качеством определять стоимость типовых объектов недвижимости без участия профессиональных оценщиков.

Сдвиги в недвижимости

Снижение динамики на рынке оценочных услуг в значительной мере связано с тенденциями в секторе оценки недвижимости, который за прошлый год при формальном росте на 1% (до 2,440 млрд руб., 91,6 тыс. отчетов) с учетом инфляции сократился.

Участники рэнкинга объясняют это развитием у основных заказчиков оценочных услуг собственных практик по оценке залогов и активов: крупнейшие банки и корпорации переходят на внутреннюю оценку для собственных нужд, создавая и развивая соответствующие подразделения в своих структурах. "Многие банки не готовят полноценный Отчет об оценке в соответствии с нормами 135-ФЗ и ФСО. На практике они оформляют так называемое краткое "суждение о стоимости объекта залога", которое по формальным признакам не подлежит официальной экспертизе в СРО оценщиков и которое зачастую вообще не предоставляется заемщику, поскольку носит внутренний характер. Таким образом, в сегменте оценки для целей залога оценщикам остается сотрудничество лишь с теми банками, которые продолжают использовать в своей работе результаты независимой оценки посредством предварительного отбора или аккредитации оценочных компаний",— объясняет Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора ООО "Центр независимой экспертизы собственности". Влияние на показатели "недвижимого" сектора оказало еще и то, что государственную кадастровую оценку объектов недвижимости теперь осуществляют только специализированные государственные бюджетные учреждения. "В соответствии с 237-ФЗ у независимых оценщиков сохранено лишь право на участие в процедурах оспаривания результатов определения кадастровой стоимости посредством установления рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе в качестве судебных экспертов",— добавляет Кирилл Кулаков.

Работы в рамках новой кадастровой оценки сейчас реализуются в Москве и Московской области, и в новом году можно ожидать волну спроса на оспаривание результатов данной оценки ввиду снижения реальной стоимости недвижимости. Чуть лучше, как показывает анализ рэнкинга, обстоят дела в секторах оценки бизнеса и ценных бумаг (1,8 млрд руб., рост за год на 5%, число отчетов — 5,4 тыс. шт.). А вот выручка от оценки инвестиционных проектов приросла за год всего на 1% (то есть с поправкой на инфляцию ушла в минус) — до 231,9 млн руб. (590 отчетов).

Состав основных заказчиков оценочных работ остается достаточно стабильным — это крупный бизнес, государственные и квазигосударственные компании. "В корпоративном секторе в 2017 году рост рынка оценки был связан с деофшоризацией экономики, оспариванием результатов кадастровой оценки, сделками с собственностью, куплей и продажей бизнеса. В государственном секторе востребована оценка активов для целей приватизации. Кроме того, реализация инфраструктурных проектов требует оценки для выплаты компенсаций правообладателям при изъятии активов. Такие масштабные проекты, как строительство газопровода "Сила Сибири", реконструкция дорожно-транспортной сети в Москве, строительство ЦКАД, не могут воплощаться без предварительной работы оценщиков и оформления необходимой документации и отчетов",— поясняет Роман Чибисов, генеральный директор "Swiss Appraisal Россия и СНГ".

По словам Гарегина Григоряна, генерального директора компании "Центр корпоративных решений", спрос на оценку в ушедшем году предъявляли и девелоперские проекты в столичном регионе и крупных городах России.

Заработки на деофшоризации

Другие направления оценочной работы принесли участникам рэнкинга меньше денег, чем оценка бизнеса и недвижимости, однако показали лучшую динамику. Так, на оценку оборудования и транспорта у участников списка в 2017 году пришлось 524,9 млн руб. (13,9 тыс. отчетов), а темп роста этих доходов составил 14%.

По словам генерального директора АО 2К Тамары Касьяновой, востребованность услуг по оценке оборудования и транспорта вызвана необходимостью переоценки предметов залога, в том числе с учетом требований ЦБ РФ, а также в рамках реструктуризации для внутригрупповых сделок.

Повышенный спрос в данном сегменте в компаниях также связывают с ростом объема непрофильного имущества банков: они открывают витрины залогового имущества или продают его на электронных торгах. По словам участников рэнкинга, приобрести автомобиль или иное оборудование, находящееся в залоге, можно через аукцион или торги, когда банк и должник продают имущество до появления кредиторской задолженности, либо в судебном порядке, когда в отношении должника уже открыто исполнительное производство, либо из реестра собственности банка (в собственность банка переходит имущество, не реализованное на торгах). При этом стоимость прав требования и залогового имущества устанавливается на основании отчета об оценке, подготовленного оценочной компанией, или на основе решения судебной экспертизы, в которой также участвует оценщик.

Чуть меньше, а именно 500,8 млн руб. (1,5 тыс. отчетов), принесла работа оценщиков в области переоценки основных фондов, однако прирост выручки здесь составил 19%! Причину участники рынка связывают с запросами на этот вид оценки со стороны финансового сектора. "Мы видим повышенный интерес на услуги оценщиков со стороны банков и иных финансовых организаций. Это связано с действиями Банка России, направленными на увеличение прозрачности финансовой системы. Так, банки приводят свои балансы и балансы подконтрольных лиц (например, закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости) в соответствие с новыми требованиями регулятора. Кроме того, банки продолжают избавляться от проблемных активов, доставшихся от заемщиков-банкротов, для чего также нужна переоценка основных средств и прав требования",— рассказывает Павел Лазарев, генеральный директор оценочной компании "ЛЛ-Консалт".

"Спрос обусловлен в том числе в связи с регулярной переоценкой для отражения результатов в отчетности как для МСФО, так и для РСБУ для повышения капитализации компании. Если компания принимает решение о переоценке, то делать ее необходимо регулярно",— добавляет Тамара Касьянова.

Что касается оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности, здесь, несмотря на самый малый объем выручки по рэнкингу (196,4 млн руб., 667 отчетов), в прошлом году были характерны наиболее высокие темпы ее роста — рекордные 49%. "В этом сегменте на доходы оценщиков оказывает влияние развитие рынка интеллектуальной собственности. Например, федеральный закон от 18 июля 2017 года N166-ФЗ стимулирует собственников легализировать и активнее ставить на баланс объекты НМА, что, в свою очередь, ведет к их более активному вовлечению в хозяйственный оборот. Это приводит к увеличению спроса на оценку нематериальных активов",— говорит Сергей Силантьев.

Алексей Севастьянов, директор по развитию ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки"", добавляет: есть активность, связанная с налоговой амнистией. Крупный бизнес возвращает капиталы в Россию, требуется оценка активов по РСБУ, в том числе нематериальных (НМА): "В рамках оценки НМА наша компания располагает широким спектром методик, позволяющих максимально точно определить стоимость. При оценке бизнеса при наличии в составе активов оцениваемой компании НМА определение их рыночной стоимости производится нашими специалистами исходя из их специфики, характера и влияния на общие показатели деятельности. Кроме этого потенциал развития рынка НМА и рост потребности в их оценке, напрямую обусловлен развитием наукоемких отраслей российской экономики: чем активнее развивается данная сфера, тем динамичнее становится рынок НМА".

Спрос на оценку материальных активов подтвердили многие лидеры рэнкинга: "В рамках нескольких проектов мы оценивали программное обеспечение (ПО) компании для включения в уставный капитал как нематериальный актив. В будущем развитие технологий и интернет-моделей, думаю, приведет к росту стоимости, а значит, оценке ПО в сфере безопасности IT-технологий, финансовых и банковских процессов, переводов и платежей денежных средств, а также различных технических платформ и интернет-ресурсов",— прогнозирует Роман Чибисов.

Экзаменационная лихорадка

Основным событием для рынка оценки за последний год и по настоящее время стало изменение правил игры, связанное с поправками в закон об оценочной деятельности (172-ФЗ), вступившими в силу летом 2016 года. Начиная с апреля 2018 года субъектом оценочной деятельности признается оценщик, который помимо членства в оценочном СРО, как это было раньше, должен иметь как минимум один квалификационный аттестат по направлению оценки (недвижимость / движимое имущество / бизнес), полученный в результате сдачи специального экзамена. Сдавать квалификационные экзамены нужно будет каждые три года. "Ужесточение требований к оценщикам связано с недоверием к оценочному сообществу со стороны потребителей оценки. Чтобы очистить рынок от непрофессионалов, Министерство экономического развития ввело квалификационный экзамен",— поясняет Ирина Комар, управляющий партнер ООО "Профессиональная группа оценки".

В сообществе воспринимают законодательное нововведение неоднозначно. "Введение квалификационных аттестатов позволит отчистить рынок от фирм-однодневок и от мертвых душ, а также сократить количество СРО, которые в конкурентной борьбе с лидерами рынка вынуждены были "торговать" положительными заключениями. Но для оценщиков процедура экзамена стрессовая, ведь подготовка к нему отнимает много времени. Кроме того, многие экзаменационные вопросы и задачи к практике никакого отношения не имеют, а сами формулировки зачастую запутанны. Да и разделение аттестатов на три направления затратно для оценщиков",— сетует Даниил Слуцкий, генеральный директор компании "Оценка бизнеса и консалтинг". Впрочем, сетования вряд ли на что-то могут повлиять.

Вартан Ханферян